Wohnungsmietrecht: Frist für die Betriebskostenabrechnung durch den vermietenden Wohnungseigentümer

In sehr vielen Wohnungsmietverträgen ist zwischen den Parteien vereinbart, dass vom Mieter eine Kaltmiete und eine Betriebskostenvorauszahlung geleistet werden. Über die Vorauszahlungen ist dann vom Vermieter eine Abrechnung zu erteilen. Gemäß § 556 Abs. 3 S. 2 BGB ist diese Abrechnung dem Mieter innerhalb von zwölf Monaten nach Ende des Abrechnungszeitraumes mitzuteilen. Hält der Vermieter diese Frist nicht ein, sind Nachforderungen ausgeschlossen. Dies gilt nur dann nicht, wenn der Vermieter eine Verspätung nicht zu vertreten hat. Die Frage, ob ein Vermieter fristgerecht abgerechnet hat bzw. hätte abrechnen können, ist für den Vermieter von erheblicher wirtschaftlicher Bedeutung.

Eine besondere Schwierigkeit ergibt sich dabei, wenn Wohnungseigentum vermietet wird. Beim Wohnungseigentum steht das Gebäude im gemeinsamen Eigentum verschiedener Wohnungseigentümer; für die Wohnung hat der vermietenden Wohnungseigentümer ein Sondereigentum, das jedoch in besonderer Weise vom gemeinschaftlichen Eigentum abhängt. Dies hat für die Frage der Betriebskostenabrechnung große Relevanz:

Viele Positionen, die üblicherweise im Rahmen der Vereinbarung zur Betriebskostenumlage vom Mieter übernommen werden, werden von der Wohnungseigentümergemeinschaft gemeinschaftlich getragen. Jeder Wohnungseigentümer hat hiervon einen Anteil, der üblicherweise an seinem Miteigentumsanteil bemessen wird, zu zahlen. Hierfür leistet er nach einem Wirtschaftsplan in aller Regel monatliche Vorauszahlungen an die Gemeinschaft („Hausgeld“). Nach Ablauf des jeweiligen Kalenderjahres ist gemäß § 28 Abs. 3 WEG über das Hausgeld abzurechnen. Diese Abrechnung nimmt der Verwalter der Wohnungseigentümergemeinschaft gegenüber der Gemeinschaft vor. Innerhalb der Gemeinschaft entfaltet die Abrechnung erst Wirkung, wenn über sie beschlossen und dieser Beschluss bestandskräftig wurde. Doch bei der Hausgeldabrechnung kann es aus verschiedenen Gründen zu deutlichen Verzögerungen gekommen: Ist z.B. Ein Wohnungseigentümer mit der Abrechnung nicht einverstanden, kann er eine Anfechtungsklage erheben. Ein derartiger Prozess kann sich über mehrere Monate oder sogar Jahre hinziehen. Auch kommt es immer wieder vor, dass eine Abrechnung vom Verwalter nicht erstellt wird oder nicht erstellt werden kann. Viele weitere Probleme im Zusammenhang mit der Hausgeldabrechnung in der Wohnungseigentümergemeinschaft sind denkbar.

Für die Abrechnung gegenüber seinem Mieter muss der vermietenden Wohnungseigentümer wissen, in welcher Höhe die im Rahmen der mietrechtlichen Betriebskostenabrechnung umlegbaren Kosten für die Gemeinschaft entstanden sind. Denn nach der Rechtsprechung des BGH muss in der Betriebskostenabrechnung in aller Regel unter anderen angegeben werden, in welcher Höhe Kosten insgesamt entstanden sind und nach welchem Schlüssel diese auf den Mieter umgelegt werden. Diese Daten entnimmt der vermietende Wohnungseigentümer üblicherweise aus der Hausgeldabrechnung.

Hier stellt sich die Frage, ob die wohnungseigentumsrechtlichen Probleme und Verzögerungen mit der Hausgeldabrechnung Einfluss auf die mietrechtliche Abrechnungsfrist gemäß § 556 Abs. 3 S. 2 BGB haben. Diese Frage hat der BGH in seinem Urteil vom 25. Januar 2017, VIII ZR 249/15 grundsätzlich verneint:

Die mietrechtliche Abrechnungsfrist zu den Betriebskosten ist unabhängig von den Fragen des Wohnungseigentumsrechtes zu prüfen. Der Vermieter einer Wohnung aus dem Wohnungseigentum darf mit der Erstellung der mietrechtlichen Betriebskostenabrechnung nicht abwarten, bis die wohnungseigentumsrechtliche Hausgeldabrechnung vorliegt. Er kann nur dann trotz einer Verspätung der mietrechtlichen Abrechnung einen Betriebskostensaldo zulasten des Mieters nachfordern, wenn er die Verzögerung gemäß § 556 Abs. 3 S. 3, 2. Halbsatz BGB nicht zu vertreten hat. Hierzu muss er spätestens dann selbst aktiv werden, wenn deutlich wird, dass die Hausgeldabrechnung als Grundlage der Betriebskostenabrechnung als Vermieter nicht rechtzeitig vorliegt oder als Grundlage für die Abrechnung ungeeignet ist. In dem vorgenannten Verfahren hat der Vermieter seine Aktivitäten, um fristgerecht eine Abrechnung erstellen zu können, offenbar nicht dargelegt.

Dem vermietenden Wohnungseigentümer muss immer bewusst sein, dass seine mietrechtlichen Verpflichtungen gegenüber dem Mieter gänzlich unabhängig von wohnungseigentumsrechtlichen Fragen sind. Er muss schon bei der Vertragsgestaltung dafür Sorge tragen, dass der Mietvertrag unter Beachtung der zwingenden mietrechtlichen Vorschriften zu den wohnungseigentumsrechtlichen Besonderheiten passt. Das Wohnungseigentumsrecht und das Mietrecht sind zwei voneinander deutlich zu unterscheidende Bereiche.