Wohnungseigentumsrecht: Aufrechnung gegen Hausgeldansprüche?

Jeder Wohnungseigentümer ist verpflichtet, die Kosten und Lasten des gemeinschaftlichen Eigentums gemeinsam mit den anderen Eigentümern zu tragen. Die Kostenverteilung richtet sich hierbei in der Regel nach den Miteigentumsanteilen (§ 16 Abs. 2 WEG).
Zur Deckung dieser Kosten und auch zur Bildung einer Instandhaltungsrücklage ist nach § 28 WEG ein Wirtschaftsplan zu erstellen. Die Wohnungseigentümer sind verpflichtet, hierauf entsprechende Vorschüsse zu leisten. Diese Vorschüsse können entweder nach einem Abruf durch den Verwalter, wie es das Gesetz vorsieht, oder aber auch durch eine (zulässige) Fälligkeitsregelung im Rahmen des Beschlusses über den Wirtschaftsplan zu leisten sein. Die Leistung des sog. Hausgeldes nebst Instandhaltungsrücklage ist eine der wesentlichsten Pflichten eines jeden Wohnungseigentümers gegenüber der Wohnungseigentümergemeinschaft. Der Verwalter ist berechtigt und verpflichtet, das fällige Hausgeld sowie die Instandhaltungsrücklage von den Wohnungseigentümern einzuziehen.
Diese Zahlungen stellen sicher, dass die Wohnungseigentümergemeinschaft ihren finanziellen Verpflichtungen nachkommen kann. Dieses Ziel wird gefährdet, wenn Eigentümer das im Einzelwirtschaftsplan beschlossene Hausgeld nebst Instandhaltungsrücklage nicht oder nicht vollständig zahlen. Daher stellte der BGH in dem Urteil vom 29. Januar 2016, V ZR 97/15 klar, dass ein Wohnungseigentümer „gegen Beitragsforderungen der Wohnungseigentümergemeinschaft […] grundsätzlich nur mit Forderungen aufrechnen [kann], die anerkannt oder rechtskräftig festgestellt sind.“ In dem dieser Entscheidung zu Grunde liegenden Fall wollte ein Wohnungseigentümer mit einer umstrittenen Forderung gegen das laufende Hausgeld aufrechnen. Dies ist unzulässig.
Eine Besonderheit in der vorgenannten Entscheidung des BGH liegt darin, dass dort der zahlungsunwillige oder zumindest nur bedingt zahlungswillige Wohnungseigentümer dem Verwalter zwar eine Einzugsermächtigung erteilt hat. Diese sollte sich jedoch nur auf das restliche Hausgeld nach Abzug der (unzulässigen) Aufrechnung durch die Wohnungseigentümer beziehen. Die weitergehende Einziehung des tatsächlich geschuldeten Hausgeldes wurde vom Wohnungseigentümer in diesem Fall verwehrt. Er wies den Verwalter sogar noch auf mögliche strafrechtliche Konsequenzen bei einer Missachtung der Weisungen des Wohnungseigentümers hin. Der Verwalter war in diesem Fall konsequent und hat von der Einzugsermächtigung insoweit keinen Gebrauch gemacht, damit nicht weitere Streitigkeiten provoziert werden. Damit blieb der Wohnungseigentümer in voller Höhe das Hausgeld nebst Instandhaltungsrücklage schuldig und im Verzug. Er hat so gegenüber der Wohnungseigentümergemeinschaft seine Pflichten verletzt.
Jeder Wohnungseigentümer sollte sich bewusst machen, dass die Zahlung des Hausgeldes dem gemeinschaftlichen Eigentum dient. Er ist Bestandteil einer Gemeinschaft. Darüber hinaus ist das Hausgeld lediglich ein Vorschuss, über den in der Hausgeldabrechnung anhand der konkreten Kosten noch abgerechnet wird. Bei der Nichtzahlung des Hausgeldes könnte sich sogar jeder Hauseigentümer selbst schaden, wenn z.B. mangels entsprechender Kontendeckung eine Versicherungsprämie vom Verwalter nicht bedient werden kann.