Wohnungseigentum: Weicht die tatsächliche Bauausführung vom Aufteilungsplan ab, bestimmt sich das Sondereigentum nach dem Aufteilungsplan

Immer wieder kommt es bei Bauvorhaben vor, dass die tatsächliche Bauausführung von den Planungsunterlagen abweicht. In Wohnungseigentumsanlagen ergibt sich hierbei ein besonderes Problem:

Im Rahmen der Teilungserklärung wird in Verbindung mit einem Aufteilungsplan textlich und zeichnerisch festgehalten, welche Bereiche den Sondereigentumen zufallen und was als Gemeinschaftseigentum zu behandeln ist. Hier werden die jeweiligen räumlichen Grenzen der Sondereigentume untereinander und zum Gemeinschaftseigentum bestimmt. Dies wird über die Teilungserklärung mit dem Aufteilungsplan dann auch im (Wohnungs-) Grundbuch festgehalten.

Der BGH hat in seinem Urteil vom 20. November 2015, V ZR 284/14 (Rn. 13 f.) entschieden, dass auch bei der nachträglichen Aufteilung von Bestandsgebäuden in Wohnungseigentum bei derartigen Abweichungen ausschließlich auf die Teilungserklärung nebst Aufteilungsplan abzustellen ist. Dies gilt nur nicht, wenn das Sondereigentum gegen andere Sondereigentum oder das Gemeinschaftseigentum anhand dieser Unterlagen nicht mehr eindeutig abzugrenzen ist. Solange diese Voraussetzung erfüllt ist, sind ausschließlich die zum Grundbuch gelangte Teilungserklärung und der dazugehörigen Aufteilungsplan für die Bestimmung der räumlichen Grenzen des Sondereigentums entscheidend. Ob diese Abweichung vielleicht nur unerheblich ist, ist hierbei nicht relevant. (Nichts anderes gilt im übrigen auch für noch zu errichtende oder im der Errichtung befindliche Gebäude einer Wohnungseigentümergemeinschaft.)

Dies führt dazu, dass der Sondereigentümer, dessen Sondereigentum von der abweichenden tatsächlichen Ausführung betroffen ist, verlangen kann, dass die planwidrige Errichtung durch einen Umbau korrigiert wird. Dieser Anspruch richtet sich nach der vorgenannten Entscheidung des BGH gegen die Wohnungseigentümergemeinschaft. Sollte in der Eigentümerversammlung ein entsprechender Antrag nicht positiv entschieden werden, kann der betroffene Sondereigentümer im Rahmen einer Anfechtungsklage angreifen und ersetzen lassen. Die plangemäße Errichtung des Gebäudes entspricht ordnungsmäßiger Verwaltung, das Festhalten am planwidrigen Zustand ist keine ordnungsmäßige Verwaltung.

Nur ausnahmsweise könnte das Bestehen auf eine plangerechte Herstellung treuwidrig sein. Dies kann der Fall sein, wenn einerseits hierfür z.B. tiefgreifende Eingriffe in das Bauwerk notwendig werden oder unverhältnismäßig hohe Kosten entstehen würden und andererseits die Abweichung nur unwesentlich ist. Diese Belastungen der Wohnungseigentümergemeinschaft sind jedoch dabei gegen den eigentlich bestehenden Anspruch auf eine plangemäße Herstellung des Sondereigentums abzuwägen. (BGH, Urteil vom 20. November 2015, V ZR 284/14, Rn. 21 f.)

In diesem Zusammenhang hat der BGH auch noch festgestellt, dass eine Verwirkung dieses Herstellungsanspruches nicht in Betracht kommt. Ein Recht kann verwirkt sein, wenn ein Schuldner bei einer objektiven Betrachtung darauf vertrauen kann und vertraut hat, dass ein über einen gewissen Zeitraum hinweg untätiger Gläubiger ein Recht nicht mehr ausübt. Ein solch schützenswertes Vertrauen kann hier nach der Auffassung des BGH jedoch nicht entstehen, da sich die Wohnungseigentümergemeinschaft nicht darauf verlassen darf, dass der Widerspruch zwischen Bauausführung und Aufteilungsplan auch zukünftig von jedem Wohnungseigentümer hingenommen wird. Hier hätte die Gemeinschaft dann zuvor die Teilungserklärung an die tatsächlichen Gegebenheiten anpassen und ändern müssen.

Jede Eigentümergemeinschaft sollte daher prüfen, ob die Feststellungen in der Teilungserklärung und im Aufteilungsplan mit den tatsächlichen Gegebenheiten übereinstimmen. Ist dies nicht der Fall, muss dringend überlegt werden, ob und wie die tatsächlichen Gegebenheiten und die grundsätzlich entscheidende Teilungserklärung nebst Aufteilungsplan in Einklang zu bringen sind.