Wohnungsbesichtigung durch den Vermieter „zur Überprüfung des Wohnungszustandes“

Steht dem Vermieter der vermieteten Wohnung das Recht zu, die Wohnung ohne konkreten Anlass regelmäßig auf ihren Zustand zu überprüfen? Die Entscheidung des BGH vom 4. Juni 2014, VIII ZR 289/13 hat diese seit langem diskutierten Frage geklärt:

Dieses Recht wurde in der Instanzrechtsprechung und in der Literatur vielfach dem Vermieter zugebilligt. Auch in vielen Formularverträgen finden sich entsprechende Regelungen, die dem Vermieter erlauben, die Wohnung regelmäßig z.B. Abständen von zwei Jahren zu besichtigen. Der BGH hat ein solches Recht des Vermieters nunmehr ausdrücklich verneint. Zur Begründung führt der BGH (Urteil vom 4. Juni 2014, VIII ZR 289/13, Rn. 16 ff.) folgendes aus:

Allein und uneingeschränkt ist der Mieter durch den Mietvertrag für die Dauer des Mietvertrages das Gebrauchsrecht an der Wohnung zugewiesen. Die Wohnung des Mieters unterfällt dem Schutz des Art. 13 Abs. 1 GG und ist auch ein eigentumsgleiches Recht (Art. 14 GG). Diese starke Rechtsposition des Mieters verbietet es, dass der Vermieter ohne sachlichen Grund vom Mieter eine Wohnungsbesichtigung einfordert. Die „Überprüfung des Wohnzustandes“ stellt keinen sachlichen Grund für eine Wohnungsbesichtigung dar.

Der Vermieter darf die Wohnung des Mieters also nur besichtigen, wenn hierzu ein sachlicher Grund vorliegt. Was nun ein solcher sachlicher Grund ist, wird die zukünftige Rechtsprechung zeigen. Denkbar sind z.B. Besichtigungen zur Planung von Sanierungsmaßnahmen. Aber eine solche Besichtigung ist auch dann nur zulässig, wenn sie dem Mieter hinreichend frühzeitig angekündigt wurde. Bei der Abstimmung des Besichtigungstermins sind die Belange des Mieters zu berücksichtigen.