Wohnraummietrecht: Wann muss bei einer fristlosen Kündigung wegen Zahlungsverzug der kündigungsrelevante Rückstand vorgelegen haben?

Leider kommt es in Wohnraummietverhältnissen vor, dass der Mieter die Miete nicht zahlt. Diese Situation kann den Vermieter vor große Probleme stellen, wenn er z.B. die Mieten für seinen Lebensunterhalt benötigt oder aber die Mietsache durch eine Bank finanziert ist. Daher ist der Wunsch zur Beendigung des Mietverhältnisses durch den Vermieter in solchen Fällen groß.

Die Zahlung der Miete ist die Hauptpflicht des Mieters aus dem Mietvertrag. Auch wenn im Wohnraummietrecht der Mieter einen besonderen Schutz genießt, da die Wohnung seinen Lebensmittelpunkt bildet, führt die Nichtzahlung der Miete unter bestimmten Voraussetzungen dazu, dass der Vermieter das Mietverhältnis sogar fristlos kündigen kann. Diese Voraussetzungen sind in § 543 Abs. 2 Nr. 3 BGB mit zwei Alternativen benannt:

Eine fristlose Kündigung ist möglich, wenn der Mieter

  1. entweder mit der Miete oder einen nicht unerheblichen Teil hiervon aus zwei aufeinanderfolgenden Monaten im Zahlungsverzug ist. Wichtig ist hierbei, dass der Rückstand tatsächlich aus zwei direkt aufeinanderfolgenden Monaten entstanden ist. Gemäß § 569 Abs. 3 Nr. 1 BGB liegt ein nicht unerheblicher Rückstand vor, wenn er die Miete für einen Monat übersteigt.
  2. oder wenn der Mietrückstand eine Höhe von zwei Monatsmieten erreicht. Hierbei ist der Zeitraum, innerhalb dessen der Rückstand entstanden ist, grundsätzlich unerheblich. Unberücksichtigt bleiben allerdings verjährte Forderungen.

Als „Miete“ ist hierbei die Summe der monatlich vom Mieter geschuldeten Zahlungen aus dem Mietverhältnis zu verstehen. Hierbei handelt es sich insbesondere um die typischerweise vereinbarte Kaltmiete nebst Betriebskostenvorauszahlung und/oder Betriebskostenpauschale.  Nicht als Miete sind in aller Regel einmalige Forderungen des Vermieters wie z.B. Betriebskostensalden, Schadensersatzansprüche und Ähnliches anzusehen.

Es gab in der Rechtsprechung immer wieder Zweifel, wann ein Rückstand gemäß der Alternativen aus § 543 Abs. 2 Nr. 3 BGB mit dieser Miete vorliegen muss, damit ein Wohnraummietverhältnis fristlos gekündigt werden kann, und wie sich eine Teilzahlung des Mieters auf den Rückstand auswirkt. Muss der Rückstand in voller Höhe zum Zeitpunkt des Zugangs der Kündigung noch vorliegen? Oder genügt es, wenn zu irgendeinem Zeitpunkt ein Rückstand entstanden ist, der zur fristlosen Kündigung berechtigt hat, auch wenn zum Zeitpunkt des Zugangs der Kündigung durch weitere Zahlungen des Mieters dieser Rückstand nicht mehr in voller Höhe gegeben ist? Der BGH hat im Urteil vom 24. August 2016, VIII ZR 261/15 klargestellt, dass es für eine fristlose Kündigung wegen Zahlungsverzug genügt, wenn zu irgendeinem Zeitpunkt die Rückstände, die zu einer fristlosen Kündigung gemäß § 543 Abs. 2 Nr. 3 BGB berechtigen, vorlagen. Das Recht zur Kündigung durch den Vermieter wegen Zahlungsverzug erlischt erst dann, wenn der Rückstand vollständig ausgeglichen wurde. War eine Kündigung wegen Zahlungsverzugs zulässig, kann der Vermieter also solange eine fristlose Kündigung wegen Zahlungsverzug aussprechen, wie er nicht vollständig befriedigt wurde.

Nicht ausdrücklich geklärt hat der BGH in dieser Entscheidung, ob ausschließlich der Rückstand, der in der Kündigung als Kündigungsgrund angeführt ist, bei einer nachträglichen Zahlung zu berücksichtigen ist, oder ob eventuell auch weitere z.B. später entstandene Rückstände getilgt werden müssen, um die Kündigung unwirksam werden zu lassen. Meines Erachtens dürfte es hier jedoch nur auf den in der Kündigung genannten Rückstand ankommen. Dieser war Gegenstand der Kündigung.