Wohnraummietrecht: Schadensersatz bei einer vorgeschobenen Eigenbedarfskündigung

Im Wohnraummietrecht ist das Kündigungsrecht des Klägers beschränkt. Er braucht einen Kündigungsgrund. Die Kündigungsgründe für eine ordentliche Kündigung sind insbesondere in §§ 573, 573 a BGB aufgeführt. Einer dieser Gründe ist der so genannte Eigenbedarf dieser liegt gemäß § 573 Abs. 2 Nr. 2 vor, wenn „der Vermieter die Räume als Wohnung für sich, seine Familienangehörigen oder Angehörige seines Haushalts benötigt.

Wie bei allen Rechten besteht auch hier die Möglichkeit eines Missbrauchs dieses Kündigungsrechts. Nach der ständigen Rechtsprechung des BGH macht sich der Vermieter schadensersatzpflichtig, wenn er durch Vortäuschen eines in Wahrheit nicht bestehenden Selbstnutzungswillens ein Räumungsverlangen gegen den Mieter aufgrund einer Eigenbedarfskündigung durchsetzt. Durch eine solche schuldhafte unberechtigte Kündigung hat der Vermieter dann die Rechte des Mieters verletzt.

Ein besonderes Problem ist in solchen Fällen, wer darlegen und beweisen muss, dass der geltend gemachte Eigenbedarf vorgetäuscht war. Grundsätzlich würde nach den allgemeinen Regeln der Mieter alle Tatsachen darlegen und beweisen müssen, auf die er seinen Schadensersatzanspruch stützt. Er müsste also die Täuschung des Vermieters beweisen. Diese Hürde ist für den Mieter nahezu unüberwindbar. Denn der Mieter kann üblicherwiese lediglich feststellen, dass die Person, für die der Eigenbedarf geltend gemacht wurde, die ehemalige Wohnung des Mieters gar nicht bezieht.

Der BGH hat deshalb bereits wiederholt entschieden, dass der Vermieter in diesen Fällen verpflichtet ist, detailliert darzulegen, warum der Eigenbedarf nachträglich weggefallen ist. In dem nunmehr veröffentlichten Urteil vom 29. März 2017, VIII ZR 44/16 hat er deutlich gemacht, dass vom Vermieter zu erwarten gewesen wäre, spätestens nach Beendigung des gerichtlichen Räumungsverfahrens über die weitere Nutzung des zukünftigen Mieters (hier: der Hausmeister) zu verhandeln. Das Argument des Vermieters, der Hausmeister habe ihm erst mehrere Monate nach dem Ende des Räumungsprozesses mitgeteilt, die Wohnung aus gesundheitlichen Gründen nicht nutzen zu wollen, hat dem BGH nicht gereicht. Dieses Vorbringen des Vermieters bewertet er als nicht plausibel und kaum nachvollziehbar.

In der Vergangenheit hat der BGH immer wieder deutlich gemacht, dass im Wohnraummietrecht die Entscheidung des Vermieters zur Nutzung der Wohnung im Rahmen eines Eigenbedarfs zu tolerieren sei. Die Anforderungen an eine entsprechende Kündigung dürfen nicht überzogen hoch war der Rechtsprechung angesetzt werden. Sollte jedoch der Vermieter den Eigenbedarf nur vorgetäuscht haben, endet das Verständnis des BGH für den Vermieter. Hier ist der Vermieter in der Pflicht, die Änderungen der Umstände, die zu einem Wegfall des Eigenbedarfs führten, detailliert darzulegen.