Wohnraummiete: Wann muss die Miete beim Vermieter eingegangen sein?

Die Zahlung der Miete ist die wichtigste Pflicht des Mieters aus dem Mietvertrag. Verstöße gegen diese Pflicht können gravierende Folgen haben. Selbst die wiederholte verspätete Zahlung kann unter bestimmten Umständen zu einer Kündigung des Mietverhältnisses führen, auch wenn letztendlich die Miete noch im Laufe des Monats jeweils ausgeglichen wurde.

Diese Folgen sind auch rechtlich durchaus plausibel. Der Vermieter darf auf die Vertragstreue des Mieters vertrauen. Die Miete ist somit pünktlich zu zahlen. Hierbei geht es für den Vermieter z.B. darum, Sicherheit über die Frage zu haben, welche Geldmittel ihm wann zur Verfügung stehen.

Der Frage, wann die Miete monatlich zahlen ist, kann somit erhebliche Bedeutung im Wohnraummietverhältnis zukommen. Hier bestimmt § 556 b Abs. 1 BGB für das Wohnraummietverhältnis, dass die Miete „zu Beginn, spätestens bis zum dritten Werktag der einzelnen Zeitabschnitte zu entrichten [ist], nach denen sie bemessen ist.“ Da in den meisten Mietverträgen eine monatliche Miete vereinbart wurde, ist also die Miete üblicherweise zum dritten Werktag eines jeden Monats im Voraus zu erbringen.

Hieran schließt sich die Frage an, wann diese Miete dann den Vermieter erreichen muss: Genügt es, wenn der Mieter die Zahlung am dritten Werktag des laufenden Monats veranlasst? Oder muss die Miete am dritten Werktag des laufenden Monats auf dem Konto des Vermieters eingegangen sein?

Ohne eine vertragliche Regelung ist es vollkommen ausreichen, wenn der Mieter alles ihm Mögliche getan hat, dass die Miete am dritten Werktag des laufenden Monats von seinem Konto abgeht. Allerdings findet sich in vielen Mietverträgen als allgemeine Geschäftsbedingung die Klausel, dass es für die Rechtzeitigkeit der Zahlung nicht auf die Absendung sondern auf den Eingang des Geldes ankommt. Diese jahrelang verwendete und im Schrifttum und von vielen Gerichten akzeptierte Klausel wurde von BGH im Urteil vom 5. Oktober 2016, VIII ZR 242/15 im Rahmen von allgemeinen Geschäftsbedingungen für unwirksam erklärt. Nach der Auffassung des BGH besteht bei dieser Klausel die Gefahr, dass Risiken z.B. aus dem Bereich der mit der Zahlung beauftragten Banken auf den Mieter abgewälzt werden, ohne dass der Mieter hierauf einen Einfluss hat. Der Mieter muss nach dieser Entscheidung aber dafür Sorge tragen, dass bei einer Zahlung der Miete durch Banküberweisung am dritten Werktag eines jeden Monats im Voraus die geschuldete Miete mit ausreichender Kontodeckung von seiner Bank an den Vermieter angewiesen werden kann. Etwaige Verzögerungen im Bankverkehr gehen dann zulasten des Vermieters.

Vermieter können sich jetzt nicht mehr darauf verlassen, dass die Miete zum dritten Werktag eines jeden Monats auf ihrem Konto eingegangen ist. Entsprechende Verzögerungen im Bankverkehr müssen  Vermieter nunmehr einkalkulieren. Sollte es jedoch zu erheblichen Verspätungen des Zahlungseinganges kommen, ist einem Vermieter z.B. zu raten, vom Mieter den Nachweis anzufordern, dass die Zahlung rechtzeitig bei ausreichender Kontodeckung in Auftrag gegeben wurde.