Wer darf eigentumsrechtliche Unterlassungsansprüche in einer Wohnungseigentümergemeinschaft gerichtlich geltend machen?

Wie zwischen alle Nachbarn kann es auch innerhalb einer Wohnungseigentümergemeinschaft zu Eigentumsstörungen kommen. Wenn und soweit das Eigentum von einem Dritten gestört werden, kann der Eigentümer von diesen Dritten unter bestimmten Voraussetzungen verlangen, dass er die Störung beseitigt (Unterlassungsanspruch).

Bei Wohnungseigentümergemeinschaften ergibt sich nun die Besonderheit, wer überhaupt berechtigt ist, diese Unterlassungsansprüche geltend zu machen. Hierbei ist zu unterscheiden, ob das Sondereigentum eines Eigentümers oder aber das Gemeinschaftseigentum von der Störung betroffen ist:

Ist (nur) das Sondereigentum betroffen, kann sich der gestörte Sondereigentümer selbst um die Beseitigung der Störung kümmern. Denn hier wird (nur) sein Eigentum beeinträchtigt. Er kann also gegebenenfalls auch eine Unterlassungsklage erheben.

Ist jedoch (nur) das Gemeinschaftseigentum betroffen, stellt sich die Frage, ob nur die Wohnungseigentümergemeinschaft insgesamt oder auch ein einzelner Miteigentümer den Unterlassungsanspruch gerichtlich geltend machen kann. Zum einen ist das (Mit-)Eigentum eines jeden Wohnungseigentümers am Gemeinschaftseigentum betroffen, zum anderen handelt es sich jedoch aber auch um gemeinschaftsbezogene Rechte:

Grundsätzlich kann daher zunächst jeder Miteigentümer Rechte aus dem Eigentum gegenüber Dritten auch für die übrigen Miteigentümer geltend machen. Der BGH hat in seinem Urteil vom 5. Dezember 2014, V ZR 5/14 nunmehr jedoch klargestellt, dass dieses Recht des einzelnen Eigentümers dann endet, wenn die Wohnungseigentümergemeinschaft beschließt, dass die Rechte aus einer Eigentumsstörung gemeinschaftlich geltend gemacht werden sollen. Sobald die Wohnungseigentümergemeinschaft durch einen solchen Beschluss die Ausübung der Unterlassungsansprüche an sich herangezogen hat, wird eine Unterlassungsklage eines einzelnen Eigentümers unzulässig. Eine eigene Klage kann ein Miteigentümer dann nur noch erheben, wenn durch die Störung sein Sondereigentum unmittelbar beeinträchtigt wird.

Die o.g. Entscheidung des BGH weist (noch einmal) darauf hin, dass der Sondereigentümer auch dann nicht schutzlos ist, wenn die Gemeinschaft die Unterlassungsansprüche an sich herangezogen hat. Sollte die Gemeinschaft dann nicht entsprechend gegenüber dem Störer tätig werden, kann jeder Sondereigentümer notfalls sogar eine entsprechende gerichtliche Geltendmachung des Unterlassungsanspruchs einfordern. Hierbei ist jedoch zu beachten, dass es für die Art und Weise zur Beseitigung einer Störung verschiedene Wege geben kann.