Untervermietung und Schadensersatzpflicht des Vermieters

In der Entscheidung vom 11. Juni 2014, VIII ZR 349/13 setzt sich der BGH mit der Frage auseinander, ob und gegebenenfalls wann ein Vermieter von Wohnraum einen Mieter zum Schadensersatz verpflichtet ist, weil er dem Mieter pflichtwidrig die Erlaubnis zur Untervermietung nicht erteilt hat.

Der Mieter begehrte hier die Zustimmung des Vermieters für die Untervermietung eines Teils der gemieteten Wohnung. Der Mieter befand sich für einen längeren Zeitraum im Ausland und wollte einen Raum der Wohnung zu unterstellen seiner Sachen verwenden. Die übrigen Räume wollte er untervermieten. Der Vermieter hat die Zustimmung verweigert.

Die Berechtigung des Mieters, den gemieteten Wohnraum unterzuvermieten, ist in § 553 BGB geregelt. Dort heißt es:

„Entsteht für den Mieter nach Abschluss des Mietvertrags ein berechtigtes Interesse, einen Teil des Wohnraums einem Dritten zum Gebrauch zu überlassen, so kann er von dem Vermieter die Erlaubnis hierzu verlangen. Dies gilt nicht, wenn in der Person des Dritten ein wichtiger Grund vorliegt, der Wohnraum übermäßig belegt würde oder dem Vermieter die Überlassung aus sonstigen Gründen nicht zugemutet werden kann.“

Die Zustimmung kann der Vermieter jedoch unter bestimmten Voraussetzungen von einer Erhöhung der Miete abhängig machen. Diese Regelungen betreffen aber nur Wohnraummietverhältnisse.

Der BGH hat nunmehr klargestellt, dass § 553 BGB nicht nur für die Untervermietung der gesamten Wohnung, sondern auch für Teile der Wohnung anzuwenden ist. Der Mieter muss den Gewahrsam an der Wohnung nicht vollständig aufgeben. Schon bei einer Teiluntervermietung ist § 553 BGB zu beachten.

Für Vermieter ist darüber hinaus aus dieser Entscheidung des BGH wichtig, dass sie sich bei einer rechtswidrig verweigerten Zustimmung zur Untervermietung gegenüber dem Mieter schadenersatzpflichtig machen. Von einer solchen rechtswidrig verweigerten Zustimmung geht der BGH in dem oben genannten Urteil auch aus, obwohl sich der Vermieter in einem unverschuldeten Rechtsirrtum befand. Der Vermieter ging hier nämlich davon aus, dass § 553 BGB nur bei einer vollständigen Untervermietung Anwendung findet und er daher bei der hier gewünschten Teiluntervermietung nicht zur Zustimmung verpflichtet gewesen wäre. Diese Frage war bis zu der heutigen Entscheidung des BGH noch nicht höchstrichterlich entschieden. Das Risiko dieser Rechtsunsicherheit bezüglich der Verpflichtung zur Zustimmung zur Untervermietung kann der Vermieter nach dem Urteil vom 11. Juni 2014 nicht auf die Mieter abwälzen. Der Vermieter trägt dieses Risiko einer rechtlichen Fehleinschätzung, so dass er hier den Mieter Schadensersatz leisten muss.