Unpünktliche Zahlung der Miete durch die Sozialbehörde: Eine fristlose Kündigung ist möglich!

Der BGH beschäftigte sich in dem Urteil vom 29. Juni 2016, VIII ZR 163/15 mit der Frage, ob ein Vermieter das Wohnungsmietverhältnis fristlos kündigen kann, wenn die Miete von der Sozialbehörde wiederholt in einem nicht unerheblichen Umfang verspätet gezahlt wurde.

In der Vergangenheit stellte der BGH mehrfach klar, dass eine Sozialbehörde bei der Mietzahlung nicht der Erfüllungsgehilfe des Mieters ist. Die Zahlung der Miete durch die Sozialbehörde ist als staatliche Transferleistung im Rahmen der Daseinsvorsorge nämlich  hoheitliches Handeln. Fehler der Sozialbehörde bei der Mietzahlung fallen nicht auf den Mieter zurück und sind ihm nicht zuzurechnen, sofern der Mieter alles ihm Mögliche getan hat, um eine pünktliche Mietzahlung zu ermöglichen. Der Mieter muss also z.B. entsprechende Anträge rechtzeitig und vollständig eingereicht haben.

Die unpünktliche und/oder unvollständige Zahlung der Wohnungsmiete ist für den Vermieter aber oft ein großes Ärgernis und kann ihn vor wirtschaftliche Probleme stellen. Letztendlich wächst in solchen Fällen der Wunsch des Vermieters, das Mietverhältnis zu beenden. Ist dem Vermieter die Kündigung des Mietverhältnisses in solchen Fällen grundsätzlich verwehrt, wenn die Miete direkt von der Sozialbehörde gezahlt wird?

Der BGH hat in seiner Entscheidung vom 29. Juni 2016, VIII ZR 163/15, Rn. 18 dargestellt, dass bereits die unpünktliche Mietzahlung durch die Sozialbehörde als Verletzung der vertraglichen Hauptpflicht des Mieters auch ohne ein Verschulden des Mieters eine fristlose Kündigung rechtfertigen kann. Denn die unpünktliche Mietzahlung stellt objektiv eine schwerwiegende Pflichtverletzung des Mieters dar. Es ist dann abzuwägen, ob allein diese objektive Pflichtverletzung unter Berücksichtigung der Interessen des Vermieters und der Folgen der Pflichtverletzungen für den Vermieter nach der Generalklausel des § 543 Abs. 1 S. 2 BGB eine fristlose Kündigung rechtfertigt. Dies kann zum Beispiel dann der Fall sein,

  • wenn die diverse Verspätungen über einen erheblichen Zeitraum und mit erheblichen Beträgen aufgetreten sind,
  • wenn der Vermieter auf die pünktliche Mietzahlung besonders angewiesen ist, um hiervon beispielsweise seinen Lebensunterhalt zu bestreiten oder Kredite zu bedienen,
  • wenn das Mietverhältnis zuvor durch andere Pflichtverletzungen seitens des Mieters gestört wurde und/oder
  • wenn kurze Zeit zuvor bereits eine berechtigte fristlose Kündigung wegen Zahlungsverzuges ausgesprochen wurde, die nur wegen einer Zahlung innerhalb der Schonfrist gemäß § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB unwirksam geworden ist.

Ob in solchen Fällen eine fristlose Kündigung gerechtfertigt ist, ist dann im Einzelfall unter Abwägung aller von den Parteien benannten (und ggf. bewiesenen) Umstände vom Gericht zu entscheiden. Für den Vermieter ist es wichtig, bereits in der Kündigung detailliert darzulegen, warum für ihn das Mietverhältnis nicht mehr haltbar ist.

Außerdem weist der BGH darauf hin, dass nach dem Rechtsgedanken des § 280 Abs. 1 BGB beim objektiven Vorliegen einer Pflichtverletzung das Verschulden des Pflichtigen regelmäßig vermutet wird. Der Umstand, dass der Mieter auf staatliche Transferleistungen angewiesen ist, widerlegt diese Vermutung nicht. Vielmehr muss der Mieter darlegen (und gegebenenfalls beweisen), dass er alles ihm Mögliche getan hat, um eine pünktliche Mietzahlung durch die Sozialbehörde zu erreichen.