Umwandlung einer Mietwohnung in Wohnungseigentum: Kann der Mieter bei Vereitelung des Vorkaufsrechtes (§ 577 BGB) Schadensersatz verlangen?

Grundsätzlich steht es dem Eigentümer eines Wohngebäudes frei, das Gesamtgebäude und die darin befindlichen Wohnungen in Wohnungseigentum nach dem Wohnungseigentumsgesetz (WEG) aufzuteilen. Er darf auch jederzeit das Haus als Ganzes sowie einzelne oder mehrere Wohnungseigentume veräußern.

Auf solche Entscheidungen des Eigentümers hat der Mieter keinen Einfluss. Der Erwerber einer vermieteten Wohnung tritt zwar gemäß § 566 BGB vollumfänglich in den Mietvertrag ein. Dies bedeutet aber auch, dass nach einer Veräußerung des neuen Wohnungseigentums z.B. der Erwerber das Mietverhältnis wegen eines Eigenbedarfs kündigen könnte.

In Anbetracht der Bedeutung der Wohnung für die Lebensgestaltung des Mieters sah der Gesetzgeber hier ein besonderes Schutzbedürfnis des Mieters für die Fälle, in denen nach Überlassung der Mietsache die Wohnung in Wohnungseigentum umgewandelt und veräußert wird:

Zum einen ist der Erwerber gemäß § 577 a BGB in der Möglichkeit, eine Eigenbedarfskündigung (§ 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB) oder eine Verwertungskündigung (§ 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB) dahingehend beschränkt, dass diese Kündigungen erst nach einem gewissen Zeitablauf zulässig sind.

Zum anderen wurde ein Vorkaufsrecht des Mieters gemäß § 577 BGB normiert: Wenn eine Wohnung, die nach Überlassung an den Mieter in Wohnungseigentum umgewandelt wurde, an einen Dritten verkauft wird, steht dem Mieter ein Vorkaufsrecht zu. Dies bedeutet, dass der Mieter bei Ausübung des Vorkaufsrechtes mit allen Rechten und Pflichten an die Stelle des Dritten als Erwerber tritt. Er und nicht der Dritte kauft dann die Wohnung. Das Vorkaufsrecht besteht nach der herrschenden Meinung nur für den ersten Fall des Verkaufs nach der Umwandlung der Wohnung in Wohnungseigentum. Ist der erwerbende Dritte ein Familienangehöriger oder ein Angehöriger des Haushalts des Eigentümers ist das Vorkaufsrecht ausgeschlossen.

Der Eigentümer hat den Mieter über den Inhalt des Kaufvertrages mit dem Dritten zu informieren. Dabei ist der Mieter auf die Möglichkeit des Vorkaufs hinzuweisen (§ 577 Abs. 2 BGB). Durch eine schriftliche Erklärung gegenüber dem Eigentümer übt der Mieter dann das Vorkaufsrecht aus.

Der BGH beschäftigte sich nun mit der Frage, ob ein Mieter vom früheren Eigentümer Schadensersatz verlangen kann, wenn dieser ihn über das bestehende Vorkaufsrecht gemäß § 577 BGB nicht informiert hat (BGH, Urteil vom 21. Januar 2015, VIII ZR 51/14): Der Eigentümer teilte das Wohnhaus nach Überlassung der Wohnung an den Mieter in Wohnungseigentum auf. Zu einem späteren Zeitpunkt verkaufte er das gesamte Haus an einen Käufer. Hierbei hatte der Mieter vom Vermieter keine Mitteilung über den Verkauf und das Vorkaufsrecht erhalten. Somit konnte der Mieter das Vorkaufsrecht nicht ausüben. Später bot der neue Eigentümer dem Mieter zum Kauf an. Der Mieter forderte daraufhin vom früheren Eigentümer die Differenz zwischen dem nunmehr offerierten (höheren) Kaufpreis und dem früheren Kaufpreis als entgangenem Gewinn; der Mieter machte geltend, dass er eben diese Differenz hätte erzielen können, wenn er die Wohnung durch Ausübung des Vorkaufsrechtes im Falle des ersten Verkaufs erworben hätte.

Beide Vorinstanzen haben die Klage des Mieters abgewiesen. Das Berufungsgericht führt hierzu aus, dass dieser entgangene Gewinn nicht mehr vom Schutzzweck des § 577 BGB gedeckt sei. Dem hat der BGH in dem oben genannten Urteil widersprochen: Eine Verletzung der Mitteilungspflicht zum Vorkaufsrecht durch den Vermieter kann demnach auch Schadensersatzansprüche auf entgangenen Gewinn begründen.

Folgender Hinweis ist wichtig: Ein Vorkaufsrecht des Mieters für die Wohnung besteht nicht für jeden Fall des Verkaufes. Nur in den eng umgrenzten Fällen gemäß § 577 BGB für den ersten Fall des Verkaufs nach Umwandlung des Gebäudes in Wohnungseigentum nach Überlassung der Mietsache ist dieses Vorkaufsrecht gegeben.