Stillschweigende Verlängerung des (eigentlich beendeten) Mietverhältnisses

Der VIII. Senat des BGH hat in seiner Entscheidung vom 25. Juni 2014, VIII ZR 10/14 mit der Frage auseinandergesetzt, ob auch die Erhebung einer Räumungsklage die Frist zum Widerspruch gegen die stillschweigende Verlängerung des Mietverhältnisses gemäß § 545 BGB wahrt:

Die meisten Wohnraummietverhältnisse stellen sich als unbefristete Mietverhältnisse dar. Sie enden dann durch eine Kündigung. Wenn der Mieter nach Ablauf der Kündigungsfrist die Mietsache weiter nutzt, würde ein Nutzungsverhältnis über die Wohnung quasi im rechtsfreien Raum entstehen. Dem wirkt der Gesetzgeber mit § 545 BGB entgegen: „Setzt der Mieter nach Ablauf der Mietzeit den Gebrauch der Mietsache fort, so verlängert sich das Mietverhältnis auf unbestimmte Zeit, sofern nicht eine Vertragspartei ihren entgegenstehenden Willen innerhalb von zwei Wochen dem anderen Teil erklärt.“ Diese Frist beginnt für den Mieter mit der Fortsetzung des Gebrauchs und für den Vermieter mit dem Zeitpunkt, in dem er von der Fortsetzung Kenntnis erhält. Für den Vermieter ist eine positive Kenntnis über die Gebrauchsfortsetzung erforderlich. Ihn trifft grundsätzlich keine Erkundigungspflicht.

Gerade Vermieter, die das Mietverhältnis durch eine Kündigung beendet haben, wollen eine stillschweigende Verlängerung des Mietverhältnisses in aller Regel nicht. Daher enthalten viele Mietverträge zum Wohnraum bereits eine Klausel, mit der entweder die Regelung des § 545 BGB abbedungen oder aber einer Fortsetzung des Mietverhältnisses durch Weiternutzung widersprochen wird. Spätestens in der Kündigung sollte dieser Widerspruch seitens des Vermieters jedoch erklärt werden.

In der Praxis kommt es immer wieder vor, dass dieser Widerspruch gegen die stillschweigende Verlängerung des Mietverhältnisses vergessen wird. Wenn dann der Widerspruch nicht fristgerecht erfolgt, wird das Mietverhältnis doch fortgesetzt. Der BGH hat in der oben genannten Entscheidung nunmehr klargestellt, dass auch in der Erhebung der Räumungsklage innerhalb der Widerspruchsfrist ein fristgerechter Widerspruch zu sehen ist. Die Erhebung einer Klage ist insoweit die stärkste Form des Widerspruchs. Die Räumungsklage muss jedoch gemäß § 167 ZPO demnächst zugestellt werden. Hierfür ist es erforderlich, dass der Kläger das ihm Mögliche unternimmt, um die Zustellung der Klage zu ermöglichen. Hierzu gehört insbesondere die Zahlung des Gerichtskostenvorschusses.