Schönheitsreparaturen: Die Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs vom 18. März 2015

Am 18. März 2015 verkündete der VIII. Senat des Bundesgerichtshofs (BGH) drei für das Wohnraummietrecht äußerst bedeutsame Entscheidungen zum Thema „Schönheitsreparaturen“:

Die Frage, ob und in welchem Umfang in einem vorformulierten Mietvertrag die Pflicht zur Vornahme der Schönheitsreparaturen auf den Mieter abgewälzt werden kann, ist immer wieder Gegenstand von Auseinandersetzungen zwischen Vermietern und Mietern. Ohne eine wirksame vertragliche Vereinbarung zur Abwälzung der Schönheitsreparaturen auf den Mieter trifft die Pflicht zur Durchführung dieser Schönheitsreparaturen den Vermieter. Diese mitunter kostspieligen Arbeiten wollen die wenigsten Vermieter übernehmen und vereinbaren daher in den Verträgen in aller Regel eine Klausel, nach der der Mieter die Schönheitsreparaturen übernimmt.Nach Ende des Mietverhältnisses  wird dann oft über die Kosten der Schönheitsreparaturen gestritten.

Die wenigsten Wohnraummietverträge sind individuell zwischen den Vertragsparteien ausgehandelt. Vielmehr werden in aller Regel allgemeine Geschäftsbedingungen verwendet. Dies können z.B. auch vorformulierte Verträge aus dem Handel sein, die der Vermieter verwendet. Dieser vorformulierten Vertragsbedingungen müssen sich am Maßstab der Inhaltskontrolle für allgemeine Geschäftsbedingungen gemäß §§ 305 bis 310 BGB messen lassen. In vielen Entscheidungen hat sich der BGH mit verschiedenen Formulierungen der diversen Klauseln zu den Schönheitsreparaturen beschäftigt. Hierbei ging es um Fragen wie z.B. wie oft Schönheitsreparaturen vorzunehmen sind, ob und wie der Vermieter eine bestimmte Art und Weise der Ausführung dieser Arbeiten vorschreiben kann und vieles mehr.

Der BGH hat am 18. März 2015, VIII ZR 185/14 unter Aufgabe seiner früheren Rechtsprechung entschieden, dass die Vornahme laufender Schönheitsreparaturen ohne Gewährung eines angemessenen Ausgleichs nicht auf den Mieter abgewälzt werden können, wenn die Wohnung den Mieter unrenoviert oder renovierungsbedürftig überlassen wurde. Hierbei kommt es nach dem zweiten Leitsatz dieser Entscheidung „darauf an, ob die überlassenen Mieträume den Gesamteindruck einer renovierten Wohnung vermitteln.“ Unerhebliche Gebrauchsspuren des Vormieters bleiben unbeachtlich. Die Darlegungs- und Beweislast, dass die Wohnung bei Übergabe an den Mieter unrenoviert bzw. renovierungsbedürftig gewesen ist, trifft hierbei den Mieter. Diese Entscheidung dürfte nach meiner Erfahrung sehr viele Mietverhältnisse betreffen, da nur in Ausnahmefällen der Vermieter dem Mieter eine renovierte oder zumindest nicht renovierungsbedürftige Wohnung überlässt. Die Rechtsprechung wird sich künftig damit auseinanderzusetzen haben, ob die Wohnung den Gesamteindruck einer renovierten Wohnung vermittelt hat.

Mit dem weiteren Urteil vom 18. März 2015, VIII ZR 21/13 hat der BGH des Weiteren klargestellt, dass die Frage der Schönheitsreparaturen als Gesamtkomplex zu sehen ist. Auch wenn z.B. verschiedene Teile zur Vornahme der Schönheitsreparaturen in unterschiedlichen Klauseln vertraglich geregelt werden, führt die Unwirksamkeit einer Teilklausel dazu, dass die Gesamtklausel zur Vornahme der Schönheitsreparaturen unwirksam wird.

Schließlich hat der BGH am 18. März 2015, VIII ZR 242/13 so genannten Quotenabgeltungsklauseln eine generelle Absage erteilt. Quotenabgeltungsklauseln finden sich in vielen Wohnungsmietverträgen; sie sollen die Berechnung des Schadensersatzanspruches des Vermieters für noch nicht wieder fällige und daher eben auch nicht ausgeführte Schönheitsreparaturen ermöglichen. In aller Regel wurde hierbei in irgendeiner Form versucht, eine zeitanteilige Berechnung der zu erwartenden Kosten für zukünftige Schönheitsreparaturen vorzunehmen. Diese Klauseln sind nunmehr grundsätzlich unwirksam, da sie die für allgemeine Geschäftsbedingungen erforderliche Transparenz nicht aufweisen. Es ist nach dieser Entscheidung des BGH für den Mieter bei Abschluss des Vertrages nicht einzuschätzen, wie sich bei der noch nicht absehbaren Beendigung des Mietverhältnisses der Zustand ebenfalls unter einer Änderung des Nutzungsverhaltens des Mieters tatsächlich darstellt. Eine Einschätzung seiner vertraglichen Risiken ist dadurch dem Mieter nicht möglich. Hinzu kommt, dass die Quotenabgeltungsklauseln immer auf hypothetischen Betrachtungen fußen, wann wohl entsprechende Schönheitsreparaturen zukünftig nach Beendigung des Mietverhältnisses bei einem gleich bleibenden Nutzungsverhalten erforderlich werden würden. Dies ist nach dieser Entscheidung des BGH zum Wohnraummietrecht unzulässig.