Reicht im Wohnraummietvertrag für eine wirksame Betriebskostenumlage die Formulierung, dass der Mieter „die Betriebskosten“ zu tragen hat?

Die Frage, ob und in welchem Umfang in einem Wohnraummietvertrag die Tragung von Betriebskosten durch den Mieter vereinbart wurde, ist Gegenstand vieler Rechtsstreite. Der BGH hat in seinem Urteil vom 10. Februar 2016, VIII ZR 131/15 eine grundsätzliche Entscheidung zur Frage, welche Formulierung für eine wirksame Umlage in Formularmietverträgen genügt, beantwortet:

Der Gesetzgeber geht zunächst davon aus, dass in einen Mietvertrag eine Inklusivmiete geschuldet ist. Dies bedeutet für das Wohnraummietrecht, dass grundsätzlich sämtliche Betriebskosten in der monatlichen Miete enthalten sind.

Die Lebenswirklichkeit gestaltet sich anders. In vielen Mietverträgen finden sich diverse Regelungen, mit denen Betriebskosten auf den Mieter umgelegt werden sollen. Dies reicht von den zuvor genannten Inklusivmieten bis hin zu Kaltmieten mit einer Betriebskostenumlage auf den Mieter. Diese Betriebskostenumlage kann als (nicht abzurechnende) Pauschale oder (abzurechnende) Vorauszahlung erfolgen. In dieser Bandbreite gibt es diverse Mischgestaltungen. Bei allen Gestaltungen jenseits der Inklusivmiete ist in aller Regel die erste Frage, ob überhaupt die Betriebskosten wirksam auf den Mieter umgelegt wurden:

Die Möglichkeit der Betriebskostenumlage hat der Gesetzgeber ausdrücklich über § 556 BGB vorgesehen. Welche Betriebskosten grundsätzlich umlagefähig sind, ist in der Betriebskostenverordnung definiert. Es gibt hierin eine Legaldefinition des Begriffes der Betriebskosten. Zuvor wurde zur Definition der Betriebskosten auf die (mittlerweile aufgehobene) Anlage 3 zu § 27 Abs. 2 Zweite Berechnungsverordnung in vielen Mietverträgen Bezug genommen. Ist für eine wirksame Umlage der Betriebskosten der gesetzlichen Grundlage oder der dazugehörigen Verordnung erforderlich?

In dem Urteil vom 10. Februar 2016, VIII ZR 131/15 hat der BGH entschieden, dass die mietvertraglich Vereinbarung genügt, dass der Mieter „die Betriebskosten“ zu tragen habe. Hierbei ist es auch unschädlich, wenn z.B. in den Mietvertrag auf die aufgehobene Anlage 3 zu § 27 Abs. 2 Zweite Berechnungsverordnung Bezug nimmt. Denn durch die Legaldefinition aus der aktuellen Betriebskostenverordnung ist hinreichend klar, was auf den Mieter umgelegt werden soll (BGH, VIII ZR 131/15, Rn. 19).

Probleme könnten sich nur dann ergeben, wenn im Mietvertrag durch Zusätze unklar werden würde, ob sämtliche oder doch nur einzelne Betriebskostenarten umgelegt werden sollen. Dies könnte wiederum dazu führen, dass die Umlagevereinbarung doch unwirksam ist. (Hierbei ist über allen allgemeinen Geschäftsbedingungen bei Formularmietverträgen dann immer von der Negativsichtweise zulasten desjenigen, der das Formular zur Verfügung gestellt hat, auszugehen.)