Mangel an der Mietsache: Zurückbehaltungsrecht und Mietminderung

In Mietverhältnissen gibt es immer wieder Streit darüber, ob die Mietsache einen Mangel aufweist. Denn die Folgen eines Mangels sind weitreichend. § 536 Abs. 1 BGB bestimmt:

Hat die Mietsache zur Zeit der Überlassung an den Mieter einen Mangel, der ihre Tauglichkeit zum vertragsgemäßen Gebrauch aufhebt, oder entsteht während der Mietzeit ein solcher Mangel, so ist der Mieter für die Zeit, in der die Tauglichkeit aufgehoben ist, von der Entrichtung der Miete befreit. Für die Zeit, während der die Tauglichkeit gemindert ist, hat er nur eine angemessen herabgesetzte Miete zu entrichten. Eine unerhebliche Minderung der Tauglichkeit bleibt außer Betracht.

Auf ein Verschulden des Vermieters in Bezug auf diesen Mangel kommt es dabei nicht an. Die Entstehung des Mangels muss noch nicht einmal aus der Risikosphäre des Vermieters stammen. Etwas anderes gilt in aller Regel dann, wenn der Mieter den Mangel verschuldet hat.

Ein Mangel der Mietsache hat somit unmittelbare Auswirkung auf die Höhe der Miete. Ist die Wohnung mangelhaft, ist die Miete kraft Gesetz gemindert. Hierbei bezieht sich die Minderung nicht nur auf die Kaltmiete, sondern auch auf eine etwaig vereinbarte Betriebskostenvorauszahlung oder –pauschale (BGH, XII ZR 225/03). Die Minderung der Miete ist hierbei immer an das Verhältnis zur Minderung der Gebrauchstauglichkeit der Mietsache angebunden.

Eigentlich sollte die durch die Minderung reduzierte Miete für den Vermieter Anreiz genug sein, den Mangel zu beseitigen. Die Lebenswirklichkeit zeigt jedoch, dass dies nicht immer der Fall ist. Daher steht dem Mieter grundsätzlich neben der Minderung auch noch die Möglichkeit eines Zurückbehaltungsrechtes zur Miete gemäß § 320 Abs. 1 S. 1 BGB zu. Das Zurückbehaltungsrecht muss jedoch im Gegensatz zur mietrechtlichen Minderung aktiv gegenüber dem Vermieter geltend gemacht werden. Eine weitere Besonderheit des Zurückbehaltungsrechtes ist, dass es endet, sobald die Vertragsstörung beendet wurde. Wenn also der Mangel beseitigt wurde, ist der zurückbehaltene (jedoch nicht der berechtigterweise geminderte) Betrag der Miete an den Vermieter auszukehren.

Über den Umfang dieses Zurückbehaltungsrecht besteht juristischer Streit: Einige Meinungen knüpfen die Höhe des Zurückbehaltungsrechts an ein Vielfaches der berechtigten Minderung an, andere wiederum begrenzen es auf die voraussichtlichen Mangelbeseitigungskosten. Hierzu gibt es auch diverse Zwischenmeinungen. Nunmehr hat der BGH sich zu diesem Streit „teilweise“ positioniert. In dem Versäumnisurteil vom 17. Juni 2015, VIII ZR 19/14 kommt der BGH zu dem Ergebnis, dass dieses Zurückbehaltungsrecht grundsätzlich sowohl zeitlich als auch dem Betrag nach begrenzt ist. Gleichzeitig stellt er jedoch fest, dass eine schematische Betrachtung des Zurückbehaltungsrechtes nicht zulässig ist. Vielmehr muss der Tatrichter anhand der Umstände des Einzelfalles entscheiden, in welchem Umfang für wie lange ein Zurückbehaltungsrecht in jedem Einzelfall zulässig ist.

Die Nichtbeachtung dieser Entscheidung des BGH birgt für einen Mieter nicht unerhebliche Gefahren. Bereits früher hatte der BGH entschieden, dass eine Fehleinschätzung zur Höhe der Minderung in den Risikobereich des Mieters fällt. Sollte in einem späteren gerichtlichen Verfahren das Gericht zu der Erkenntnis gelangen, dass eine Minderung nur in einem geringeren als dem von Mieter gewählten Umfang berechtigt war, liegt für die Differenz zwischen der vorgenommenen und der berechtigten, aber geringeren Minderung Zahlungsverzug seitens des Mieters vor, der gegebenenfalls eine Kündigung des Mietverhältnisses durch den Vermieter ermöglicht (z.B.: BGH, VIII ZR 138/11). Wenn aber bereits Fehleinschätzungen bei der Bestimmung der kraft Gesetzes eintretenden Mietminderung diese Folgen für das Mietverhältnis und die Mieter haben können, ist zu erwarten, dass auch bei dem Zurückbehaltungsrecht jede Fehleinschätzung zulasten des Mieters geht. Somit ist bei der Reduzierung der Mietzahlung wegen eines Mangels erhebliche Vorsicht geboten.

Durch diese Rechtsauslegung durch den BGH wird der Vermieter von unberechtigten oder überzogenen Minderzahlungen der Miete wegen eines gegebenenfalls vorliegenden Mangels geschützt. Der Mieter andererseits kann (vorsichtig) auf die gesetzliche Minderung bauen und zugleich auch in einem gewissen Umfang ein Zurückbehaltungsrecht ausüben. Daneben kann (und sollte m.E.) der Mieter jedoch aktiv die Mangelbeseitigung vom Vermieter einfordern.Denn auch das Recht des Mieters, vom Vermieter die Mangelbeseitigung zu verlangen, ist gerichtlich durchsetzbar.