Kündigung wegen Verzuges mit der Miete: Kann der Vermieter kündigen, wenn der Mieter zur Zahlung erforderliche Sozialleistungen verspätet erhält?

Die wohl wichtigste Pflicht des Wohnraummieters ist die Zahlung der Miete. Sie ist seine vertragliche Hauptpflicht als Gegenleistung für die Überlassung des Wohnraums (§ 535 Abs. 2 BGB).

Gemäß § 543 Abs. 2 Nr. 3 BGB kann der Vermieter das Mietverhältnis außerordentlich fristlos kündigen, wenn der Mieter mit einem bestimmten Maß an Miete im Zahlungsverzug ist. Als Miete sind hier alle aufgrund des Mietvertrages dem Vermieter geschuldeten, regelmäßigen (in der Regel monatliche) Zahlungen zu verstehen. Hier sieht der Gesetzgeber zwei typisierte Fälle vor:

  • Zum einen kann der Vermieter fristlos kündigen, wenn der Mieter für einen Zeitraum, der sich über mehr als zwei Termine erstreckt mit der Miete in Verzug ist, die die Miete für zwei Monate erreicht (§ 543 Abs. 2 Nr. 3b BGB). Dies betrifft also die Fälle, in denen sich über einen längeren Zeitraum Zahlungsrückstände summiert haben.
  • Zum anderen ist eine fristlose Kündigung möglich, wenn der Mieter mit zumindest einem nicht unerheblichen Teil der Miete aus zwei aufeinanderfolgenden Terminen in Verzug ist (§ 543 Abs. 2 Nr. 3a BGB). Gemäß § 569 Abs. 3 Nr. 1 BGB muss bei Wohnraummietverhältnissen der nicht unerhebliche Teil die Miete für einen Monat übersteigen.

Die nicht rechtzeitige Zahlung der Miete kann somit für den Mieter den Verlust der Wohnung bedeuten. Zu beachten ist hierbei, dass der Rückstand immer am Maß der tatsächlich geschuldeten Miete zu beurteilen ist. So ist z.B. bei Wohnungsmängeln die Miete kraft Gesetz (§ 536 Abs. 1 S. 2 BGB) gemindert. Das Risiko einer falschen Beurteilung, ob ein Grund für eine Minderung überhaupt vorliegt und/oder welche Höhe der Minderung angemessen ist, trifft hierbei den Mieter (z.B.: BGH, VIII ZR 138/11).

Der BGH hat sich in dem Urteil vom 4. Februar 2015, VIII ZR 175/14, das nunmehr im Volltext veröffentlicht wurde, mit der Frage beschäftigt, ob eine solche Kündigung wegen Zahlungsverzuges auch dann wirksam ist, wenn der auf Sozialleistungen angewiesene Mieter die Miete deshalb nicht zahlen konnte, weil der Sozialleistungsträger die Sozialleistungen nicht rechtzeitig an den Mieter erbracht hat:

Hier kann sich der Mieter nicht darauf berufen, dass er wegen der fehlenden (oder verspäteten) Zahlung durch den Sozialleistungsträger nicht in der Lage war, die Miete rechtzeitig an den Vermieter zu zahlen. „Vielmehr hat jedermann nach dem Prinzip der unbeschränkten Vermögenshaftung, dass § 276 Absatz 1 Satz 1 BGB […] zugrunde liegt […], ohne Rücksicht auf ein Verschulden für seine finanzielle Leistungsfähigkeit einzustehen […]“ (BGH, VIII ZR 175/14, Rn. 18). Jeder Mieter muss somit unabhängig von seiner wirtschaftlichen Leistungsfähigkeit in der Lage sein, die Miete pünktlich an den Vermieter zu zahlen.

In der Entscheidung vom 4. Februar 2015 weist der BGH noch darauf hin, dass der Gesetzgeber in § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB durch die Möglichkeit, eine fristlose Kündigung wegen Zahlungsverzuges rückwirkend unwirksam werden zu lassen, wenn spätestens zwei Monate nach Rechtshängigkeit des Räumungsanspruches der Rückstand ausgeglichen oder aber zumindest eine entsprechende Verpflichtungserklärung einer öffentlichen Stelle vorliegt, eine soziale Sicherung geschaffen hat (BGH, VIII ZR 150/14, Rn. 22 ff.). Somit sei die Frage, dass der Wohnraummieter auch als Sozialleistungsempfänger für seine Zahlungsverpflichtung vollumfänglich einzustehen habe, vom Gesetzgeber abschließend beantwortet.

Das Urteil vom 4. Februar 2015, VIII ZR 175/14 scheint zu dem Urteil des BGH vom 21. Oktober 2009, VIII ZR 64/09 im Widerspruch zu stehen. Dort hatte der BGH festgestellt, dass „das Jobcenter (Sozialamt), dass für einen hilfebedürftigen Wohnungsmieter die Kosten der Unterkunft in der Weise übernimmt, das ist die Miete direkt an den Vermieter des Hilfebedürftigen überweist, […] nicht Erfüllungsgehilfe des Mieters“ ist. Doch ein Widerspruch liegt hier nicht vor. Anders als in der Entscheidung vom 4. Februar 2015 wurde die Miete bei dem dem Urteil vom 31. Oktober 2009 zu Grunde liegenden Fall die Miete vom Sozialleistungsträger direkt, aber verspätet an den Vermieter gezahlt. Dort hatte der Vermieter die direkte Zahlung durch den Sozialleistungsträger akzeptiert. In dem Verfahren zum Urteil vom 4. Februar 2015 erhielt der Mieter die Sozialleistungen selbst und zahlte davon die Miete.