Kündigung nach einem Streit zwischen Vermieterin und Mieterin

Mit dem Urteil vom 4. Juni 2014, VIII ZR 289/13 hat sich der BGH mit einer fristlosen Kündigung der Vermieterin nach einem Streit mit der Mieterin auseinandergesetzt:

Die Vermieterin hatte sich bei der Mieterin angemeldet, um neu installiert Rauchmelder anzusehen. Im Rahmen des Termins verschaffte sich die Vermieterin Zutritt zu den anderen Räumlichkeiten der Wohnung. Hiermit war die Mieterin nicht einverstanden und forderte die Vermieterin auf, die Wohnung nunmehr zu verlassen. Dem kam die Vermieterin nicht nach, die Mieterin trug sie daraufhin aus der Wohnung. Dieses Verhalten nahm die Vermieterin wiederum zum Anlass, um das Mietverhältnis sowohl fristlos als auch hilfsweise mit der gesetzlichen Frist zu kündigen.

Der BGH entschied in dem oben genannten Urteil, das weder die fristlose noch die Kündigung mit der gesetzlichen Frist begründet waren. Die Mieterin war hier gegenüber dem unberechtigten Inspizieren der Wohnung durch die Vermieterin zur Notwehr berechtigt. Selbst wenn jedoch die Mieterin durch das Heraustragen der Vermieterin vielleicht die Grenzen der erlaubten Notwehr – wie sdas LG Koblenz als Vorinstanz glaubte – (geringfügig) überschritten haben sollte, rechtfertigt dies in Anbetracht der rechtswidrigen Besichtigung der übrigen Räume der Wohnung durch die Vermieterin weder eine fristlose noch eine Kündigung mit der gesetzlichen Frist.

Diese Entscheidung des BGH fußt auf den folgenden grundsätzlichen Regeln für ein Mietverhältnis:

Ein Vermieter ist nicht berechtigt, die vermieteten Räume ohne Zustimmung des Mieters zu betreten, denn der Besitz der Mietwohnung aufgrund des Mietvertrages ist ein ebenso starkes Recht wie Eigentum. Dieses Besitzrecht wirkt auch gerade gegen den Vermieter und/oder Eigentümer der Mietsache. Diese Rechte der Mieterin wurden in dem vom BGH nun entschiedenen Streit von der Vermieterin missachtet. Die Reaktion der Mieterin war insoweit gerechtfertigt.