Kündigung eines Mietverhältnisses: Ist § 314 Abs. 3 BGB bei einer Kündigung wegen Mietrückständen im Wohnraummietrecht anzuwenden?

Lange Zeit war umstritten, in welchem Verhältnis § 314 Abs. 3 BGB zu den Kündigungsvorschriften des Wohnraummietrechtes steht. Hierzu hat der BGH in seinem Urteil vom 13. Juli 2016, VIII ZR 296/15 entschieden, dass die Regelungen des Wohnraummietrechtes § 314 Abs. 3 BGB verdrängen:

In § 314 Abs. 1 BGB ist als Generalklausel geregelt, dass in Dauerschuldverhältnissen jeder Vertragsteil eine Kündigung aus wichtigem Grundohne Einhaltung einer Kündigungsfrist aussprechen kann. Allerdings ist der Kündigende verpflichtet, die Kündigung innerhalb einer „angemessenen Frist“ nach Kenntnis des Kündigungsgrundes auszusprechen (§ 314 Abs. 3 BGB). Auch das Wohnraummietverhältnis ist ein solches Dauerschuldverhältnis.

Im Mietrecht gibt es jedoch eine eigene Vorschrift zur fristlosen Kündigung aus wichtigem Grund: § 543 BGB. (Bei Wohnraummietverhältnissen ist zusätzlich noch § 569 BGB zu beachten.) § 543 Abs. 1 S. 1 BGB lautet: „Jede Vertragspartei kann das Mietverhältnis aus wichtigem Grund außerordentlich fristlos kündigen.“ Dies entspricht sinngemäß der Regelung aus § 314 Abs. 1 BGB. Der Gesetzgeber erläutert Im Mietrechtdann weiter, wann ein wichtiger Grund vorliegt und benennt sogar Regelbeispiele. Ein klassisches Beispiel ist der Zahlungsverzug (§ 543 Abs. 2 Nr. 3 BGB).

Bei den Instanzgerichten und in der Literatur war umstritten, ob § 314 Abs. 3 BGB ergänzend zu den Regelungen zur fristlosen Kündigung im Mietrecht anzuwenden ist. Wenn dies der Fall wäre, könnte ein Vermieter nach einer gewissen Zeit wegen z.B. älterer Mietrückstände, auch wenn die sonstigen Voraussetzungen z.B. zur Höhe des Zahlungsrückstandes vorliegen, keine fristlose Kündigung mehr aussprechen. Denn dann würde die „angemessene Frist“ gemäß § 314 Abs. 3 BGB, wie lange auch immer diese im Einzelfall zu bemessen ist, nicht mehr gewahrt.

Der BGH hat in dem oben genannten Urteil, VIII ZR 296/15 klargestellt, dass § 314 Abs. 3 BGB Im Wohnraummietrechtnicht anzuwenden ist. Denn die mietrechtliche Regelung im § 543 BGB geht als speziellere Regelung der generellen Vorschrift des § 314 BGB vor. Da aber in § 543 BGB keine zeitliche Einschränkung für den Ausspruch der Kündigung enthalten ist, kann ein Vermieter auch zu einem späteren Zeitpunkt eine fristlose Kündigung aussprechen, solange die Kündigungsvoraussetzungen gegeben sind.

Das vorliegende Urteil des BGH bezieht sich zunächst nur auf die fristlose Kündigung eines Wohnraummietverhältnisses wegen des Verzuges mit der Mietzahlung. Der Argumentation des BGH in diesem Urteil ist aber konsequenterweise auf alle mietrechtlichen Kündigungen anzuwenden. Die Kündigungstatbestände des (spezielleren) Mietrechts enthalten keine zeitliche Beschränkung zur Frage, wann eine Kündigung ausgesprochen wird. Hier sind nur die allgemeinen Rechtsinstitute wie z.B. die „Verwirkung“ zu beachten.