Kündigung der Wohnung wegen Eigenbedarfs: Muss der Vermieter beim Abschluss des Mietvertrages einem möglichen Eigenbedarf vorhersehen?

Der Wohnungsmietvertrag darf seitens des Vermieters nur gekündigt werden, wenn er ein berechtigtes Interesse daran hat. § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB definiert als ein Regelbeispiel für dieses berechtigte Interesse den sog. „Eigenbedarf“: Dieser liegt vor, wenn „der Vermieter die Räume als Wohnung für sich, seine Familienangehörigen oder Angehörigen seines Haushalts benötigt.“ Diese Form der Kündigung ist immer wieder Gegenstand der täglichen Praxis.

Im Rahmen der Kündigungserklärung ist der Kündigungsgrund anzugeben. Der BGH hat in seinem Urteil vom 30. April 2014, VIII ZR 284/13 zu den Anforderungen an die Begründung einer Eigenbedarfskündigung festgehalten, dass „grundsätzlich die Angabe der Person, für die die Wohnung benötigt wird, und die Darlegung des Interesses, das diese Person an der Erlangung der Wohnung hat, ausreichend“ ist (BGH, Urteil vom 30. April 2014, VIII ZR 284/13, Rn. 7). Hier geht es darum, den Kündigungsgrund so weit zu konkretisieren, dass er von anderen (Eigenbedarfs-) Kündigungen zu unterscheiden ist. Grundsätzlich ist dei Entscheidung des Vermieters als (typischerweise) Eigentümer zur Eigenbedarfsnutzung von den Gerichten zu respektieren.

In Auseinandersetzungen über Eigenbedarfskündigungen spielte daher auch immer wieder die Frage eine Rolle, ob und ab wann sich ein Vermieter auf diesen Eigenbedarf berufen kann, wenn er eine Wohnung auf unbestimmte Zeit vermietet und in welchem Umfang im Rahmen des Abschlusses des Mietvertrages eine Zukunftsplanung vornehmen muss. Hierin könntenämlich dann ein widersprüchiches Verhalten liegen, dass rechtsmissbräuchlich wäre. Ist die Eigenbedarfskündigung rechtsmissbräuchlich, kann der Vermieter sie nicht durchsetzen. Das Mietverhältnis bestünde fort. Von Teilen der Rechtssprechung und der Literatur wurde vom Vermieter insoweit gefordert, eine „Bedarfsvorschau“ zum möglichne Eigenbedarf bei Abschluss des Mietvertrages vorzunehmen. Mit dem Urteil vom 4. Februar 2015 hat sich der BGH, VIII ZR 154/14 hierzu geäußert. Der zweite Leitsatz dieser Entscheidung lautet: „Der Vermieter ist weder verpflichtet, von sich aus vor Abschluss eines unbefristeten Mietvertrags unaufgefordert Ermittlungen über einen möglichen künftigen Eigenbedarf anzustellen (sogenannte “Bedarfsvorschau“) noch den Mieter ungefragt über mögliche oder konkret vorhersehbare Eigenbedarfssituationen zu unterrichten.“ Daher ist der Vermieter auch nicht gehindert, das Mietverhältnis wegen Eigenbedarfs zu kündigen, wenn der Eigenbedarf nach Abschluss des Mietvertrages entstanden ist und für den Vermieter im Rahmen einer Bedarfsvorschau erkennbar gewesen wäre, er aber eine Eigenbedarfskündigung noch nicht erwogen hat.

Wenn aber der Vermieter beim Abschluss des Mietvertrages bereits entschieden oder zumindest erwogen hat, die Wohnung alsbald im Sinne des Eigenbedarfs zu nutzen, wäre eine entsprechende Eigenbedarfskündigung rechtsmissbräuchlich, sofern der Vermieter den Mieter nicht über die mögliche begrenzte Vertragsdauer aufklärt, obwohl der Mieter mit einer längeren Mietdauer rechnet. Ebenso ist es rechtsmissbräuchlich, wenn der Vermieter aus eigenem Antrieb oder auf entsprechende Fragen des Mieters anlässlich des Vertragsabschlusses über Tatsachen, die dem Vermieter bekannt und die für die Beurteilung einer Eigenbedarfssituation relevant sind, vorsätzlich falsch Auskunft gibt. Dabei ist zu beachten, dass der Vermieter nicht verpflichtet ist, bei dem Personenkreis, der in § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB in Bezug auf die Eigenbedarfskündigung genannt ist, sich über dessen Lebensplanung zu informieren (BGH, Urteil vom 4. Februar 2015, VIII ZR 154/14, Rn. 38).

Wenn sich der Mieter im Rahmen der Vertragsverhandlungen und/oder des Vertragsschlusses vor einer aus seiner Sicht überraschenden Eigenbedarfskündigung schützen möchte, hat er mehrere Möglichkeiten: Zum einen können die Parteien eines Mietvertrages vereinbaren, dass der Vermieter einseitig (für eine bestimmte Zeit) auf sein Recht zur Ausübung einer Eigenbedarfskündigung verzichtet. Ob ein Vermieter einen solchen Verzicht im Mietvertrag akzeptiert, ist eine Frage des Verhandlungsgeschicks des Mieters. Zum anderen kann der Mieter den Vermieter im Rahmen der Vertragsverhandlungen fragen, ob und gegebenenfalls wann ein Eigenbedarf des Vermieters an der Wohnung im Betracht kommt. Diese Frage hat der Vermieter im Rahmen der Vertragsverhandlungen wahrheitsgemäß nach seinem Kenntnisstand zu diesem Zeitpunkt zu beantworten. Hierbei gilt dann – wie immer – dass der Mieter gut beraten ist, die Antwort des Vermieters schriftlich oder zumindest vor Zeugen zu erhalten.