Kann der Mieter nach einem von ihm verschuldeten Wohnungsbrand die Schadensbeseitigung durch den Vermieter verlangen?

Mit dem Urteil vom 19. November 2014 beschäftigte sich der Bundesgerichtshof (BGH) mit den Rechten des Mieters nach einem vom Mieter (leicht fahrlässig) verursachten Wohnungsbrand (VIII ZR 191/13).

Der BGH teilte folgenden Sachverhalt mit: Der Mieter fordert von der Vermieterin die Beseitigung eines Brandschadens in der gemieteten Wohnung und machte eine Mietminderung geltend. Ursache des Brandes war ein durch die zwölfjährige Tochter der Kläger leicht fahrlässig verursachter Ölbrand in der Küche. Die Vermieterin weigert sich zum einen, den Brandschaden zu beseitigen, da dieser schuldhaft durch die Mieter verursacht worden sei; zum anderen ist die Vermieterin auch nicht bereit, den Schaden der Gebäudeversicherung, deren Kosten nach dem Mietvertrag anteilig auf die Mieter umgelegt wurden, zu melden, da sie dadurch ein ansteigender Versicherungskosten für ihre Mietwohnungen befürchtet. Die Haftpflichtversicherung der Mieter hat eine Kostenübernahme unter Verweis auf die Gebäudeversicherung der Vermieterin abgelehnt.

Gemäß § 535 Abs. 1 S. 2 BGB muss der Vermieter die Mietsache dem Mieter „in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand […] überlassen und sie während der Mietzeit in diesem Zustand […] erhalten.“ Wenn dieser Zustand im Laufe der Mietzeit beeinträchtigt wird, also ein Mangel an der Mietsache auftritt, hat der Mieter verschiedene Rechte: Insbesondere kann er vom Vermieter die Beseitigung des Mangels verlangen und die Miete mindern. Auf ein Verschulden des Vermieters kommt es hierbei nicht an. Wenn jedoch der Mieter den Mangel schuldhaft im Sinne des Zivilrechtes, also fahrlässig oder vorsätzlich verursacht hat, kann er gegenüber dem Vermieter keine Rechte aus dem Mangel geltend machen.

Somit bestünde eigentlich kein Anspruch der Mieter zur Beseitigung der Brandfolgen gegen die Vermieterin. Aber:

Hier beteiligen sich die Mieter – wie in vielen anderen Mietverträgen ebenfalls vereinbart – an den Kosten der Gebäudeversicherung der Vermieterin. Daher darf der Mieter nach der Rechtsprechung des BGH im Schadensfall auch aus eben dieser Versicherung einen Nutzen ziehen. Im Ergebnis hat der Mieter so zu stehen, als ob er die Gebäudeversicherung selbst abgeschlossen habe. Daher ist der Vermieter bei einem Brandschaden an der Mietwohnung grundsätzlich verpflichtet, diesen Brandschaden über die Gebäudeversicherung abzuwickeln – dies gilt (zumindest dann), wenn die Kosten der Versicherung im Rahmen der Betriebskosten auf die Mieter umgelegt werden.

Dieser Verpflichtung ist hier die Vermieterin nicht nachgekommen. Sie muss daher den Brandschaden beseitigen. Des weiteren muss sie eine Minderung der Miete hinnehmen.