Betriebskostenabrechnungen zum Wohnraummietrecht: Wieweit greift der Einwendungsausschluss gem. § 556 Abs. 3 BGB?

Ein immer wiederkehrendes Thema insbesondere in Wohnraummietverhältnissen ist die Frage, ob und in welchem Umfang Betriebskosten geschuldet sind. Dies ist grundsätzlich möglich. § 556 BGB enthält die grundlegenden Regelungen für Wohnraummietverhältnisse.

Streit entzündet sich oft im Zusammenhang mit Betriebskostenabrechnungen. Gerichtliche Verfahren bezogen sich früher immer wieder auf Abrechnungen für längst vergangene Abrechnungszeiträume. Hierbei ging es sowohl um die Frage, dass gar keine Abrechnung erstellt oder das über alte Abrechnungen inhaltlich gestritten wurde. Der Gesetzgeber hat im Rahmen der Mietrechtsreform reagiert und in § 556 Abs. 3 BGB sowohl dem Vermieter als auch dem Mieter Fristen für die Erstellung der Abrechnung bzw. die Erhebung von Einwendungen gesetzt:

„Über die Vorauszahlungen für Betriebskosten ist jährlich abzurechnen; dabei ist der Grundsatz der Wirtschaftlichkeit zu beachten. Die Abrechnung ist dem Mieter spätestens bis zum Ablauf des zwölften Monats nach Ende des Abrechnungszeitraums mitzuteilen. Nach Ablauf dieser Frist ist die Geltendmachung einer Nachforderung durch den Vermieter ausgeschlossen, es sei denn, der Vermieter hat die verspätete Geltendmachung nicht zu vertreten. Der Vermieter ist zu Teilabrechnungen nicht verpflichtet. Einwendungen gegen die Abrechnung hat der Mieter dem Vermieter spätestens bis zum Ablauf des zwölften Monats nach Zugang der Abrechnung mitzuteilen. Nach Ablauf dieser Frist kann der Mieter Einwendungen nicht mehr geltend machen, es sei denn, der Mieter hat die verspätete Geltendmachung nicht zu vertreten.“

Diese Regelung soll dem Rechtsfrieden dienen: Kommt der Vermieter seiner Abrechnungspflicht nicht nach, erleidet er in aller Regel einen wirtschaftlichen Verlust. Kümmert sich der Mieter nach erfolgter Abrechnung nicht hinreichend um die entsprechende Prüfung dieser Abrechnung, wird er nach dem Ablauf der Einwendungsfrist von einem Jahr mit etwaigen Einwendungen typischerweise nicht mehr gehört.

Umstritten war, wie weit der Einwendungsausschluss für den Mieter gem. § 556 Abs. 3 BGB reicht. Hierzu hat der BGH im Urteil vom 11. Mai 2016, VIII ZR 209/15 klargestellt, dass dieser Einwendungsausschluss überaus umfassend zu verstehen ist. Selbst Positionen, die grundsätzlich von Rechts wegen im Rahmen eines Wohnraummietverhältnisses nicht umlagefähig sind (z.B. Verwaltungskosten), müssen innerhalb der Einwendungsfrist gerügt werden. Erfolgt keine Rüge ist der Mieter mit derartigen Einwendungen ausgeschlossen. Dies liegt nach Auffassung des BGH darin begründet, dass die Fristen dem Rechtsfrieden dienen sollen, so dass eine umfassende zeitnahe Erledigung von Fragen rund um die Betriebskostenabrechnung vom Gesetzgeber gewünscht ist.

Vor dem Hintergrund dieser Entscheidung sollte jeder Mieter eine Betriebskostenabrechnung seines Vermieters nach Erhalt gründlich prüfen. Wenn er Einwände gegen die Abrechnung hat, muss er diese dem Vermieter (für einen eventuellen späteren Rechtsstreit nachweisbar) mitteilen. Versäumt er die Mitteilung derartiger Einwände, droht ihm gegebenenfalls ein erheblicher Rechtsverlust.