Anwendbares Mietrecht bei Mischmietverhältnissen

Der BGH hat in dem am 9. Juli 2014 veröffentlichten Urteil (VIII ZR 376/13 ) zu der Frage (wieder) Stellung genommen, wann in einem Mischmietverhältnis Wohnraummietrecht und wann Gewerberaummietrecht anzuwenden ist:

In Mischmietverhältnissen wird das Mietobjekt nach der vertraglichen Vereinbarung sowohl für Wohnzwecke als auch gewerbliche (einschließlich freiberufliche) Zwecke genutzt. Sie bereiten im Streitfall Schwierigkeiten, da die rechtliche Ausgestaltung des Wohnraummietrechts anderen gesetzgeberischen Zielsetzungen folgt als das Mietrecht für Gewerberäume. Die Wohnung bietet dem Mieter einen wesentlich stärkeren Schutz. So muss z.B. der Wohnraumvermieter Gründe für eine Kündigung des Mietverhältnisse haben, um das Mietverhätlnis zu kündigen. Gewerbliche Räume können bei unbefristeten Verträgen grundlos gekündigt werden.

Nach der Rechtsprechnung kann ein Mietverhältnis aber nur an einem Maßstab beurteilt werden. Es kann entweder Wohnraummietrecht oder Gewerberaummietrecht anzuwenden sein. Eine Mischung aus beiden Vertragstypen ist für die rechtliche Beurteilung unzulässig. Die Entscheidung, welcher Vertragstypus im Streitfall der rechtlichen Beurteilung zu Grunde zu legen ist, wird danach getroffen, welcher Vertragszweck in dem Vertrag bei Vertragsschluss überwiegt.

In der Entscheidung vom 9. Juli 2014 hat der BGH klargestellt, dass Wohnraummietrecht anzuwenden ist, wenn ein Überweigen des gewerblichen Teils nicht festzustellen ist. Dies ergibt sich nach der überzeugenden Auffassung des VIII. Senats daraus, dass der Wohnraum einem besonderen, sogar grundrechtlichen Schutz genießt. Und dieser Schutz würde unterlaufen, wenn Gewerberaummietrecht angewendet werden würde, obwohl die gewerbliche Nutzung in dem konkreten Mietverhältnis nicht überwiegt.

Die Frage, ob Wohnen oder die gewerbliche Nutzung der wesentliche Zweck des Vertrage ist, kann nach verschiedenen Kriterien beurteilt werden, z.B.: Verhältnis der Flächen der Nutzungen, Verhältnis der Anteile an der Miete, Art des verwendeten Vertragsformulars,usw. Kein Kritereium ist aber der Umstand, dass die gewerbliche Nutzung die Lebensgrundlage des Mieters bildet. Dies wurde noch von der Vorinstanz (KG Berlin -Urteil vom 12. August 2013 – 8 U 3/13) angenommen. Der Auffassung des KG Berlin erteilt der BGH nun eine Absage.